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【战“疫”路上 与法同行】第二期:新型冠状病毒疫情对租赁合同的影响及应对

发布时间:2020-02-09 来源:凤凰时时彩平台 阅读次数: 【字体:

新型冠状病毒疫情对租赁合同的影响及应对




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第 /1/ 

问:在租赁合同纠纷中,新型冠状病毒疫情是否构成承租人减付租金的正当事由?


答:《合同法》第一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”结合上述法律规定和以往的司法实践,在确因新型冠状病毒疫情直接导致租赁合同履行出现重大障碍时,原则上承租人可以不可抗力和公平原则,主张减免部分租金。

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第 /2/ 

问:关于租金的减免问题,需要考虑哪些因素?


答:其一,需要区分租赁合同性质。对于经营性的租赁合同,如商场内的商铺租赁,确因新型冠状病毒疫情导致无法营业或客流消失时,则会构成租赁合同履行的障碍。在经营性租赁合同租金减免的幅度上,要考虑营业时间的调整、客流的减少程度、政府的管控及财政补贴力度等因素,酌情予以确定。对于普通的居住性租赁合同,新型冠状病毒疫情一般不会构成合同履行的重大障碍,进而承租人也就难以疫情为由主张减少租金,除非确因疫情导致承租人难以继续居住的情况出现。

其二,需要区分履行的时间。不可抗力对于合同责任的影响需要以当事人正常履行义务的时间节点为前提,依据《合同法》第一百一十七条第一款的规定,如果出租人迟延交付标的物或者承租人迟延交付已发生的租金后发生不可抗力的,不能完全免除出租人或承租人应当承担的合同责任。

其三,需要区分承租人的举证责任完成程度。虽然不可抗力可构成责任免除的基础,但对于承租人而言,其尚需在合理期限内提供证据证明新型冠状病毒疫情对于其履行租赁合同造成的重大影响,而其对此举证证明的程度亦会影响其责任减免的大小。

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第 /3/ 

问:新型冠状病毒疫情是否构成租赁合同解除的条件?


答:根据《合同法》第九十四条第一项的规定,因不可抗力致使不能实现合同目的时,当事人可以解除合同。从实践来看,新型冠状病毒疫情对较长期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍,不会导致整个合同目的无法实现,当事人无法取得解除权。在少数情况下,如果确实导致整个租赁合同的目的不能实现的,此时出租人或承租人可以主张解除合同。但因合同的解除会给相对方造成损失,故主张合同不能履行的一方应当及时通知对方,并在合理期限内提供相应的证据。接到通知一方亦应采取合理措施,以避免损失的进一步扩大。

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第 /4/ 

问:租赁合同解除后,关于租赁物的交付需要注意哪些问题?


答:在租赁合同解除后,承租人应当及时将租赁的标的物交付给出租人,否则对于承租人迟延交付标的物的期间,可能还需要根据情况支付相应的占有使用费。

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 /5/ 

问:因新型冠状病毒疫情导致合同解除后,承租人对于房屋装修损失如何主张权利?


答:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”依照上述规定,因新型冠状病毒疫情导致合同解除的,属于不可归责于双方的事由,如果租赁合同尚未履行完毕,对于承租人装修房屋所剩余的残值,应当结合剩余的租赁期限、评估机构对于残值的评估意见等因素,依照公平的原则,在出租人和承租人之间进行公平分担。


文字:齐晓丹、史智军

编辑:张文雅、周燕

图片来自网络

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